หน้าเว็บ

หลักเบื้องต้นในการดูที่ดิน ดูโครงการ หลัก สาม ด.


ก่อนที่จะทำการซื้อที่ดินเพื่ออยู่อาศัย หรือเพื่อทำโครงการก็ตาม ผู้ซื้อจะต้องทำการค้นหาข้อมูลสำหรับที่ดินนั้นๆ เพราะการซื้อที่ดินก็มีราคาไม่ถูก และไม่สามารถเปลื่ยนมือไปต่อได้ง่ายๆรวดเร็ว และหากยิ่งเป็นการซื้อเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยแล้วละก็ ยิ่งต้องดูกันนานๆ เพราะเราต้องอยู่อาศัยในที่นั้นอีกนานหลายปี

ร.ศ. ยุวดี ศิริ  อาจารย์จากคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ท่านได้ให้หลักจำง่ายๆ ถึงวิธีการในการ ตรวจสอบที่ดินเบื้องต้นไว้ ด้วยหลัก สาม ดอ  ได้การ การ "ไปเดิน ไปดู และไปดม"

อาจารย์ท่านว่า การเลือกทำเลที่ดินนั้นถ้าเป็นที่สำหรับสร้างบ้าน คงจะให้คำแนะนำกันลำบาก ไม่เหมือนการเลือกที่ดินสำหรับ การพัฒนาโครงการ เพราะที่ดินสำหรับสร้างบ้านอยู่อาศัยนั้น มักเป็นทำเลที่อยู่ในใจของแต่ละเจ้าของบ้านอยู่แล้ว หรือไม่บางท่านก็อาจได้รับมรดกมา  แต่ถึงอย่างไรก็ตามก็ยังใช้หลักเดียวกันได้อยู่ดี ดังนี้คือ

หลัก 3 ด.


การไปเดิน

หมายถึง การลองขับรถ หรือลองเดินทาง ไปดูที่ที่เราเล็งไว้ เพื่อจะได้ทราบว่า การจราจรสะดวกไหม  มีรถสายอะไรผ่านบ้าง มีการขนส่งมวลชนอื่นๆ เป็นอย่างไร  รวมถึงบางสถานที่รถแท็กซี่ ยอมไปไหม  การเดินทางนั้น ต้องลองเดินทางไปหลายๆ ครั้ง   เพราะการจราจรในแต่ละเวลาก็ไม่เหมือนกัน รวมทั้งปริมาณรถติดก็แตกต่างกันไปในแต่ละเวลา

การไปดู

หมายถึงการไปดูสภาพของที่ดิน ว่าต้องปรับสภาพเพิ่มอีกไหม  ลองพยายามสังเกต รอยคราบน้ำท่วมว่ามีไหม แล้วที่ดินเราต่ำกว่าน้ำท่วมหรือเปล่า  เพราะการต้องถมที่ดินนั้นก็เป็นเงินอีกจำนวนมากอยู่  ตรวจดูสภาพของดิน เพื่อดูว่าต้องทำโครงสร้างฐานราก ของสิ่งปลูกสร้างเราเป็นแบบไหน  เพราะเหล่านี้ล้วนเป็นเงินทั้งสิ้น

การไปดม

หมายถึง การไปใช้ประสาทสัมผัส อื่นๆ ที่นอกจากการดูด้วยตา  ได้แก่การได้กลิ่นด้วยจมูก และการฟังด้วยหู เพราะสถานที่ที่เรากำลังดูอยู่นั้น ใกล้แหล่งที่เป็นที่ทิ้งขยะ หรือเป็นโรงงานผลิตอาหารสัตว์ หรืออาหารอื่นๆที่มีกลิ่นหรือไม่   หรือเรื่องเสียงก็เช่นกัน โรงงานบางประเภททำงานเฉพาะเวลากลางคืน เพื่อประหยัดค่าไฟฟ้า เพราะค่าไฟฟ้าในแต่ละเวลาไม่เท่ากัน  ดังนั้นเราจึงต้องไปอยู่ในบริเวณทำเลที่ดินที่เรา เล็งเอาไว้ ในหลายๆ เวลา  การไปเดิน การไปดู ไปดม แค่ครั้งเดียวคงไม่พอ

สำหรับเรื่องกฎหมายเบื้องต้น ที่ ร.ศ. ยุวดี ได้ให้ความรู้เอาไว้ ท่านว่า ถ้าเป็นการปลูกสิ่งปลูกสร้างที่เป็นบ้านพักอาศัย นั้นไม่ค่อยมีปัญหามาก  แต่ถ้าเป็นการปลูกสิ่งปลูกสร้างที่เป็นอาคารสูง หรืออาคารพาณิชย์ หรือการทำบ้านโครงการนั้น  ผู้ซื้อจำเป็นต้องศึกษากฎหมายเพิ่มเติม  โดยวิธีที่ง่ายที่สุดคือการไปปรึกษาที่เจ้าหน้าที่เขตที่ดิน ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ ว่าสามารถสร้างสูงได้เท่าใด  หรือสามารถสร้างอาคารประเภทที่เราต้องการจะสร้างอยู่นั้น ได้หรือไม่  เป็นต้น

ส่วนถ้าเป็น โครงการจัดสรรนั้น ก็จะต้องพิจารณา สองเรื่องที่พบปัญหาบ่อยคือ

เรื่องแรก หากเป็นบ้านสร้างผ่อนดาวน์ คือตัดสินใจจองซื้อแล้ว ยังไม่สามารถเข้าอยุ่ได้เลยเพราะว่าบ้านยังสร้างไม่เสร็จ  แต่เราก็ไปดูบ้านตัวอย่างที่เขาสร้างไว้  ในกรณีนี้ ต้องดูว่าวัสุดที่ใช้ในบ้านตัวอย่าง หรือห้องตัวอย่างนั้น เหมือนกับสิ่งที่เราซื้อจริงๆ หรือไม่  เพราะหลายครั้งที่ไม่เหมือนกัน

เรื่องที่สอง คือ เรื่องของสาธารณูปโภคส่วนกลาง ซึ่งมีทั้งสาธารณูปโภคตามกฎหมายกำหนด และสาธารณูปโภค ส่วนเพิ่มเติมที่เจ้าของโครงการใส่ไว้ เพื่อเพิ่มมูลค่าให้โครงการ สารธารณูปโภคทั้งหมดนี้ จะตกเป็นของนิติบุคคลของโครงการ ภายในระยะเวลาหนึ่ง ซึ่งจะเกิดภาระทางค่าใช้จ่ายส่วนกลางให้กับ นิติบุคคลของโครงการ ซึ่งหมายถึง ผู้ซื้อนั่นเอง  ดังนั้นถ้าผู้ซื้อคิดว่า ไม่ได้ใช้สารธารณูโภคเหล่านั้น ก็อาจลองเลือกโครงการที่มีสารธารณูโภคส่วนกลางที่น้อย เพื่อจะได้ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายที่ตัวเองไม่ได้ใช้

0 ความคิดเห็น:

โพสต์ความคิดเห็น